本文来源：时代周报 作者：宋然

5月16日，国家统计局发布今年1月至4月的全国房地产市场基本情况。1月至4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算）。其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。

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对此，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，为保障民生，稳定房地产市场，各地区、各部门按照党中央部署，坚持房住不炒、因城施策，调整优化住房、信贷等相关政策，满足房地产企业合理融资需求，加大保交楼力度，效果逐步显现。

虽然开发投资数据有所回落，但是成交数据依然小幅攀升。数据显示，1月-4月，全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%；商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。整体回暖趋势明显。

事实上，今年以来，房地产市场需求较快释放，商品房销售有所恢复，住宅销售价格环比出现上涨，房地产开发企业资金状况有所改善。

克而瑞研究中心数据显示，3月恰逢传统营销旺季，北京新房供应井喷，新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）供应6499套，环比涨幅超过5倍，同比上涨43.9%；成交5579套，环比上涨65%，同比上涨45.7%。

全国地产市场温和复苏，贝壳(NYSE:BEKE;HKEX:2423)积极抢收市场复苏和季节性红利，实现交易规模大幅超越市场的表现。

近日，贝壳发布2023年第一季度财务业绩，第一季度总交易额（GTV）为9715亿元，同比增长65.8%，净收入为203亿元，同比增长61.6%，超出业绩指引上线及市场一致预期，毛利率为31.3%，净利润达27.5亿元。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“贝壳是一个永远寻求成长的组织，因为我们志愿在更大程度上让行业变得更好，所以我们会有更大的事业，这是我们的使命决定的。未来十年的发展主线，我们判断将会是‘以品质为核心达成效率增长’。在居住领域里，客户的需求还远远未被满足。客户对带来更好居住体验的产品和品质服务的需求，将会为我们的未来带来巨大的成长空间。”

改善需求带动整体复苏

一季度，全国二手、新房市场反弹明显，改善需求成为本轮市场复苏和未来市场发展的重要因素。据贝壳研究院数据，一季度全国二手房交易额同比增长51.2%。国家统计局数据显示，全国商品住宅销售额同比增长7.1%。

以北京为例，北京一季度新房市场各项数据都出现回正态势，高端改善类房源备受市场青睐。尤其对一线城市而言，因单价较高，改善需求已成市场主流。据贝壳研究院数据，北京存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%，改善意愿强烈。

1月13日，中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告。报告对过去三年贝壳交易数据分析，发现了改善性需求占比逐年提升的新趋势。

据贝壳研究院数据，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。可以说，2022年的市场环境下，改善性需求相较于刚需更具韧性。追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。

随着市场环境转向积极，贝壳及平台上的服务者仍保持务实和理性，基于中性的市场观，聚焦精细化运营，成为市场“追涨杀跌”的反作用力，抓住高质量发展机会，也因此获得平台模式下更稳定的盈利能力，各业务线高成长性凸显。财报显示，第一季度贝壳存量房业务GTV达6643亿元，净收入92亿元；新房业务GTV达2779亿元，净收入84亿元；家装家居业务净收入达14亿元，可比口径下同比增长54.3%。

与此同时，一季度全国装修市场伴随地产市场的复苏起暖回升，贝壳家装家居业务合同额可比口径下实现同比108%的增长。其中，通过一赛道合作达成合同额的占比超过40%，北京等头部城市的单体经营能力持续提升，新进入城市也在逐步起航。同时，贝壳也在努力提升“十怕十诺”、“十心实意”等服务承诺的履约能力和履约质量，以赢得更多消费者认可与信赖。

图源：贝壳

青岛模式，助力改善需求成交

在改善需求不断释放的当下，贝壳抓住这个契机，在青岛推出“优鲜卖”、“随心签”等创新举措，助力改善客群的成交。

青岛市民王女士有一套30平方的“老破小”想要出售，并希望购入一套新房，改善全家居住环境。在“优鲜卖”模式线上线下流量倾斜与聚焦下，短短8天后，王女士的老房子就成功售出，王女士的换房心愿快速实现了。

根据贝壳研究院发布的《2023青岛居住消费趋势报告》，青岛房屋交易呈现出改善性购房比例增加、居民偏爱换新房的明显趋势。其中，房屋置换人群中需要卖掉旧房再购置新房的比例为27%。然而，全市旧房平均售出的周期为253天，购房人买新房的周期为51天——这意味着，在旧房还没出的时候，贸然定新房可能会面临违约的风险。

而在“优鲜卖”模式中，购房者与开发商签订新房认购协议，同时与贝壳平台合作的经纪机构签署房源加速售卖协议，通过三方协议，如若旧房成功售出，购房者可以办理接下来的新房购买流程；如果旧房未按照计划如期售出，开发商将退还定金，购房者无需承担任何的违约风险，三方合作为购房者兜底换房风险。

除了破解卖旧换新的顾虑，二手房交易流程的复杂也是很多青岛市民换房改善时的“痛点”。

在二手房交易中，除了签约环节，还有评估、网签、资金存管、贷款面签、缴税、过户等众多流程，分别涉及贝壳平台、经纪公司、评估公司、银行、不动产登记中心等多个角色，不仅环节多、流程繁琐，消费者需耗时耗力多次到多个地点办理相关手续，中间等待时间也不少。

为此，2020年起青岛成为贝壳签约服务中心首批试点城市，相继建设9个签约服务中心，通过与多方合作伙伴协作并运用产业数字化能力，从底层改善房产交易流程，通过标准化流程体系和专业签约经理服务，有效保障房产交易安全、提高交易服务效率与体验。

其中，“随心签”是贝壳青岛站落地的又一创新产品，可为客户提供集签约、网签、评估、贷款、公证等一站式交易服务，实现二手房交易关键流程的“随心随意，便捷省心”。

如今，在贝壳青岛站签约服务中心，消费者在二手房交易签约时，就可以一次完成房屋评估、网签手续和贷款面签，直接实现少跑2次；从签约到交易完成的时效更是从53.7天减少至32.3天。目前，有18家银行入驻贝壳青岛站签约服务中心固定办公，并配置专属对接人，保证客户业务办理需求能及时响应。